以前都说买房不只是居住，还能保值增值。现在呢，大佬们也不再谈“买房稳赚不赔”，而是说“买得好不亏钱”。
尤其是两位大佬的言行，更是引发了大家对楼市的思考。曹德旺之前说，“房子就是一堆砖头水泥，早晚回归成本价。”他甚至劝亲妹妹卖掉多余房产。李嘉诚近期接班人李泽钜直言：“只要回报合理，我们一定会参与竞拍。”但此话过去几个月依旧不见动作，叠加过去他的疯狂抛货举动，让不少人小心翼翼。
这些信号都说明了什么？
.01大佬为什么不看好市场？
首先，房子真的够多了
权威机构说，全国城乡房屋存量已达6亿栋，看清楚了，这里是栋不是套！全国二手房挂牌量超730万套，还有一些机构估算，全国空置住房均约16.7%，特别是三四线尤为显著，种种数据都说明一个现实：数量上已经够住了。
其次，人口结构正在逆转
以前人口增长速度快，买的人需求更多，然而这两年人口结构的转变比想象中更快。一边是老年人口数量年年快速上升，另一边，主力购房年轻人却越来越少，比如七普人口数据，90后总数比80后少约4000多万，00后比90后少了4700万，这也都直指一个现实：需求少了。
第三、购房的人正在下降
城镇住房拥有率超95%，甚至超42%的家庭拥有两套及以上房子，预示着：未来很多年轻人根本就不需要买房，解决居住问题，光从祖辈或父辈继承房产就绰绰有余。
.02未来楼市的三大趋势
究竟未来几年该买房还是卖房，关键还是要精准判断未来的走向，三个趋势已经越来越明显了：
第一、城市分化
房价普涨已经成为过去式，不同层次的分化情况将愈加明显。
在三四线城市和资源枯竭型城市，现在不买房，五年后很可能会庆幸。这些地区人口持续外流，房子供大于求，以后可能阴跌。
而在一线核心地段，有产业经济和人口持续流入的资产，房价更为坚挺，未来保值增值潜力更大。
第二、住宅分化
除了城市分化以外，不同类型的住宅将来也会走向不同的命运：
首当其冲的是超高层住宅，以后设备设施老化，维修费用越来越高，特别是这种房子在消防安全方面，一旦发生火灾，救援难度大。
其次被被抛弃的是老旧小区。这里主要指的是除大城市核心区以外的老旧小区，随着时间的推移，钢筋水泥的使用寿命到期，这种老房子的质量越来越堪忧，居住体验糟糕。
第三、租房群体获益
国家明确规划未来增加保障性租赁住房供给，各地也在开始加速行动，目标覆盖大多数工薪阶层。
而一般保障房的租金都比市场价低30%左右，对于新市民来说，租房选择性更多，租房也更实惠，租房正在成为一种更聪明的选择。
.03以后买房容易卖房难
这可能是未来很多人逃不开的课题，特别是非城市核心区、缺乏保值增值潜力的房子，以后买入容易卖出难的命运逃不开：
1、持房成本正在增加
房子一旦从金融属性转向了居住本质，很多人就会发现，过多的房子非但不能给自己带来财富增值，反而大大压缩自己的口袋：每月的月供、物业费、取暖费雷打不动，还有随着房龄增加，房子的维护维修成本越来越高。以及未来可能的房产税全面推广，未来房子越多反而更棘手。一旦房价下跌，资产更是大幅缩水。
2、二手房市场已经转变
有七个数据，现在的全国二手房挂牌量超730万套，进入到2026年以后，除了一线城市和几个重点省会城市出现了挂牌量下降，其他依旧保持着稳步上升，庞大的供应量预示着未来虽然不至于“房价如葱”，但房价可能不如预期坚挺。尤其是随着保障房大量入市，多房者的卖房难度可想而知。
什么样的房产还能持有？
楼市已经不再是投资的风口，这说明：以后就要一切从居住价值出发看问题。
②经过改造的老小区可能仍有价值，这种位于城市核心地段，周边有商超，医院，学校，地铁等配套一应俱全，尤其受到养老群体的欢迎。
②核心城市优质房产也相对安全，比如，大城市地铁口的次新房，这种房子即便是不自住，拿来投资做出租房，市场一般都比较受欢迎，获得的收益也能超储蓄利息。
③配置好的品质楼盘将是硬通货，以后市场最受欢迎的将是符合“低密度、改善型、好物业”的小洋楼类型。很多有钱人早就发现了这个趋势，早早的就开始搬到多层洋房居住。
所以，2026年不买房，五年后到底是庆幸还是后悔？这个问题没有标准答案，完全取决于个人的实际情况和你所在的城市。
如果你要面对结婚、孩子上学问题，这种买来自己住，现在任何时候都是窗口期。但优先考虑优质学区，并有完善配套的房，买房后的月供控制在收入的1/3，并预留至少两年的月供作为备用金。
但如果你已经有自住房，买房的目的是为了投资发财，劝你还是别做梦了。房地产作为最好投资品的时代已经结束，未来房子将会逐步回归居住属性。
最后总结一句话，送给大家：2026年不买房可能不是错，但乱买房一定会后悔。
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